02 Практика оценки стоимости недвижимости 2014 год
Практикум по дисциплине
«Основы оценки стоимости недвижимости»
Задача 1. Какую сумму необходимо ежегодно вносить в течение 3 лет
на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость
реконструкции которого составляет 4 200 тыс. руб., если годовая
ставка по банковскому вкладу равна 8% годовых?
Задача 2. Какую сумму необходимо ежемесячно вносить в течение 5 лет
на депозит для проведения реконструкции склада, стоимость которого
составляет 2 200 тыс. руб., если банк начисляет процент ежемесячно,
а годовая ставка равна 8%.
Задача 3. Объект недвижимости производственного назначения
приобретён 2, 5 года назад за 15 млн руб. Какова текущая стоимость
объекта недвижимости, если темп прироста цен на данном сегменте
рынка недвижимости составляет 9% в год?
Задача 4. Объект недвижимости будет приносить владельцу доход в
размере 12 млн руб. в конце каждого года в течение 5 лет, после
чего ожидается продать объект за 150 млн руб. Определить текущую
стоимость объекта, если ставка дисконтирования равна 10%.
Задача 5. За 8 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1, 2
млн. руб. до 2, 7 млн. руб. Определить ежегодный темп прироста цен
на данном сегменте недвижимости.
Задача 6. За 5 лет стоимость объекта недвижимости возросла с 1 200
тыс.руб. до 2 700 тыс.руб. Определить ежемесячный темп прироста цен
на данном сегменте недвижимости.
Задача 7. Господин Сидоров планирует приобретение жилого дома через
5 лет. Какая сумма будет накоплена на счёте в банке для
приобретения жилого дома, если господин Сидоров открыл счёт в банке
на следующих условиях:
1) первоначальный взнос 500 тыс. руб.;
2) ежеквартальный взнос на депозит в течение 5 лет 200 тыс.
руб.;
3) процентная ставка 8% годовых (начисление процентов
ежеквартальное)?
Задача 8. Составить график погашения кредита в размере 1 млн руб.
выданного на 5 лет под 11% годовых с ежегодным начислением
процентов. Платеж по кредиту аннуитетный.
Задача 9. Оцените стоимость магазина со стабильным чистым
операционным доходом 2, 5 млн. рублей в год. Однако, в дальнейшем
прогнозируется снижение стоимости объекта за счет износа: через 20
лет потеря стоимости объекта составит по прогнозам 30% его
первоначальной цены. Безрисковая ставка составляет 7, 5%, премия за
риск вложения в недвижимость – 2, 5%, премия за низкую ликвидность
– 1, 5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1, 5%. Норму
возврата на капитал необходимо определить в данной задаче методом
Ринга.
Задача 10. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым
операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем ожидается
увеличение стоимости объекта, прирост цены по истечении 20 лет
составит 10%. Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск
вложения в недвижимость – 2, 5%, премия за низкую ликвидность – 2,
5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2, 5%. Норму возврата на
капитал необходимо определить в данной задаче методом Инвуда.
Задача 11. Оцените стоимость офисного помещения с годовым чистым
операционным доходом 1 млн. руб. в год. В дальнейшем прогнозируется
снижение стоимости объекта за счет износа: через 20 лет цена
объекта составит по прогнозам 30% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 8%, премия за риск вложения в
недвижимость – 1, 5%, премия за инвестиционный менеджмент – 1, 5%.
Для определения премии за низкую ликвидность оценщик
проанализировал срок экспозиции аналогичных объектов на рынке,
который составляет 3 месяца. Норму возврата на капитал рассчитать
методом Хоскольда.
Задача 12. Определить ЛНЭИ нежилого помещения. Возможные виды
использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин.
Все варианты являются законодательно разрешенными, физически
осуществимыми и финансово реализуемыми, кроме организации места
общественного питания.
Если ваша общая сумма покупок у продавца kerzhaev больше указанной суммы, вы получите скидку:
Сумма | 5$ | 15$ | 30$ |
Скидка | 1% | 5% | 12% |
Задача 13. Оцените стоимость нежилого помещения, по которому
спрогнозированы денежные потоки (ЧОД) в тыс. рублей:
1-й год – 500; 2-й год - 1200; 3-й год – 1250; 4-й год – 1300.
В конце прогнозного периода (через 4 года) прогнозируется продажа
объекта недвижимости за 4500 тыс. руб. Безрисковая ставка
составляет 8%, премия за риск вложения в недвижимость – 2, 5%,
премия за низкую ликвидность – 2, 5%, премия за инвестиционный
менеджмент – 1, 5%.
Задача 14. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные в
таблице. Безрисковая ставка составляет 7, 5%, премия за риск
вложения в недвижимость – 2, 5%, премия за низкую ликвидность – 1,
5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2, 5%. Через 3 года
стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если
прогнозируется, что стоимость перепродажи будет составлять 100% от
первоначальной стоимости недвижимости.
Вариант использованияПрогнозный периодПостпрог-нозный период
1-й год2-й год3-й год4-й год
1.Площадь помещения, м2500
2.Рыночная ставка аренды, тыс. руб/м2 в год252626, 527
3.Потери от недоиспользования, %50201515
4.Операционные расходы ( без учета ремонта), руб/м2 в
год2000205021002200
5.Расходы на ремонт, руб/м2 5000000
Задача 15. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым
операционным доходом 500000 руб., если известны данные по продажам
аналогичных объектов недвижимости.
Показатель
Объекты -аналоги
№1
№1
№2
№3
№4
Цена продажи, руб.
2 000 000
1 600 000
1 500 000
1 100 000
ЧОД, руб.
400 000
305 000
310 000
215 000
Задача 16. Выявлены идентичные объекты недвижимости, которые
отличаются по местоположению. Цена объекта в центре города – 155
000 руб/кв.м., цена объекта в спальном районе – 140 000 руб/кв.м.,
цена объекта в рядом с промышленной зоной - 120 000 руб/кв.м.
Определите коэффициентные корректировки на местоположение для
различных оценочных ситуаций и заполните таблицу корректировок.
Таблица корректировок на местоположение
Объект оценкиОбъект-аналог
В центреВ спальном районеВ промзоне
В центре
В спальном районе
В промзоне
Задача 17. По данным рынка недвижимости был выявлен среднегодовой
прирост цен в размере 6% год в сегменте офисных помещений до 100
метров. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем
отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки поправки
внесены кроме поправки на время продажи. Рассчитать стоимость
оцениваемого объекта недвижимости (дата проведения оценки – 10
апреля 2013) площадью 85 кв.м..
Задача 18. Выявлены цены по сопоставимым объектам, по всем
отличающимся характеристикам по аналогам и объекту оценки
корректировки внесены, кроме поправки на состояние объектов
недвижимости. Рассчитать стоимость оцениваемого объекта
недвижимости (состояние удовлетворительное) площадью 200 кв.м.
Выявлены парные продажи: два идентичных объекта недвижимости, цена
объекта парной продажи в хорошем состоянии 97 тыс. руб./кв.м, в
удовлетворительном составляет 64 тыс. руб./кв.м .
Задача 19. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный
участок и здание). Стоимость земельного участка равна 1 500 000
рублей. Суммарный накопленный износ здания составляет 20%.
Строительный объем здания – 1700 куб.м.
Стоимость строительства 1 куб. м. на 01.01.05г., руб./куб.м.
70000
Коэффициент перехода из уровня цен 1.01.2005г. на дату проведения
оценки 2, 67
Прибыль предпринимателя25%
НДС18%
Задача 20. Определите стоимость объекта недвижимости (земельный
участок и здание). Затраты на воспроизводство здания как нового
равны 20500000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка
определена на уровне 4500000 рублей. Признаки функционального и
внешнего устаревания не выявлены. Данные для определения
физического износа представлены в таблице.
Во избежание накруток, отзыв можно оставить только после покупки.
Покупку в нашем магазине вы можете оплатить одним из десятка способов на ваш вкус. Мы принимает практически все виды электронных денег, банковские карты, переводы платежными терминалами и так далее — через надежный сервис мгновенных покупок Oplata.info, который гарантирует безопасность сделки.
Как правило, доставка электронного товара происходит практически мгновенно: он приходит на электронную почту, указанную вами при оплате. Для некоторых типов товаров возможны исключения. В этих случаях они всегда подробно описаны продавцом.